何時買房賣房最好？專家教你掌握6大黃金定律與8大考量

文／胡偉良

六個最佳交易時機點

（1）利率總是會變的。買房首先要考慮的就是自己的支付能力以及資金的流動性，如果購房者未來有足夠的資金收入或者是資金流動比較順暢的話，要在銀行利息續升之前，果斷出手購買合適的房子。一定記得要在自己可以支付的能力範圍內，而不是盲目的跟風，如果超出了自己的實際支付能力，想想未來每天因為房貸壓力煩惱，那還能開心嗎？

（2）關注區域供應量。市場處於上升波段的時候，二手房的價格一定低於一手房。這是因為市場的供應者包括房產商及二手房賣家。在同一個區域內，房價會受到這兩者數量的影響。例如，一手房較多的情況下，房產商為了搶奪更多的客戶會競爭，價格會相對合理。此時，購買新房會比較有利。但是當一手房供應量不足的時候，為了應對市場的需求，很有可能出現部分賣家囤貨居奇，新屋的價格也就很容易上漲。

（3）市場低迷時，可將多餘房子賣出。對於一些「中枷」的投資者來說，即使是市場低迷時，賣房也是很划算的。因為房屋只要留在自己的手裡，就需要付出一定的代價，比如房屋稅、地價稅、銀行利息、維修費等。因此，如果不賣房的話，應該確保房屋的收益和增值能夠涵蓋這些成本。

因此，對於一些資金不充裕，但是要改善居住環境，靠賣一買一的方式來改善居住條件的人，可以降低心理預期的出售價格。因為不論時機好壞，房屋需要花費的成本是不會減少的，但是如果能夠及時地將多餘的房子賣出的話，便可以為下一步的投資換屋提供可能的資金，畢竟，雖然賣價較低，但同樣的買入新房的價格也同樣的比較便宜。

（4）閒置的空房請盡早出租。房子不管是租金低還是租金高，總是收益。畢竟房子空著就是最大的浪費，如果是為了出租的話，就更沒必要在裝修上鋪張浪費。

（5）換房通常不受淡旺市影響。在二手房市場中，很大一部分人買房是為了改善居住需求。目前，有很多換房族群處在觀望中，遲遲不敢出手。

如果你有換房需求的話，不必考慮太多淡旺季的因素。自住型的購房一般不會受到市場形勢影響，比如結婚的婚房、改善住房等。在相同的區域中，如果現在居住的房子比較老舊，而且有換房打算的話，在現在的市場下，將房子賣掉換成現金還可以獲得更多的機會。這樣的方式比較適合非投機的自住購房者。房地產市場無論是賣方市場還是買方市場，只要是有換房打算的人，都將完成一個買賣身份的轉變。如果在賣房的時候讓了一些利益，那麼等到購房的時候還是一樣會有收益，因此，對個人而言，整體情況不會影響太大。

（6）二手房應珍惜每個交易機會。房產交易過程中，經常會出現買賣雙方因為價格而相互僵持的局面。一般來說，售房者在房產仲介處給出一個能夠接受的價格後，在實際的交易過程中，仲介會抬高這個價格出價。但是對於購房者來說，買房之前一定會全方面的瞭解房價，並且希望購買的價格可以接近自己的心理預期，這樣就很容易出現買賣雙方博弈的局面。

二手房出手的時候一定要考慮當下的行情，尤其在市場不被看好的時候，賣家一定要珍惜房子交易的機會，因為賣房子的比買房子的多，所以容易造成成交量萎縮的情況。所以，只要購房者的出價不是太離譜，就不應該將房子吊起來不賣。畢竟一旦錯過了這次機會，很可能再也遇不到更好的情況，最後造成更大的損失。

八大重要考量關鍵

俗話說「外行看熱鬧，內行看門道」，買房更是如此。新手買房往往擔心買房受騙或買不到稱心如意的房子，買房時手忙腳亂，今天看看這個覺得這個建案環境不好，明天看看那個格局不合理，可是環境好了格局也合理了，價格又太高買不起，所以買房總是不能得償宿願，那新手該怎麼買房才能合情合理呢？

（1）買房應量力而行，但可略帶壓力。現實生活中很多買房子的常因受限於經濟能力，會選擇小房作為一個過渡的權宜措施，通常也會選擇中長期貸款來買房。如果想一步到位買個超出自己支付能力的房子，經濟壓力會較大，生活質量也會下降。買房前要對自己的頭期款支付能力以及每月的還款能力進行評估，最好每月還款金額不要超過自己收入的4成（略帶壓力，但又不過度），存款中還要留出一部分繳納稅費、裝潢設備等費用，所以不一定大的就是好，適合的才是好的。

（2）考慮交通成本。除了資金承受能力，另一方面是居住後的交通成本。買房還是要考慮到日常居住，尤其是上下班的交通成本。即使同樣的購房款可以在稍微偏遠的地方買到面積相對大的房子，或者省下來的購房款可以買輛車，但是仍然要考慮到交通擁堵問題和油價、停車問題，花費太多時間在交通上對年輕族群並不合適。

（3）樓盤的選擇。新人買房時有時會比較糾結於要買新房還是二手房，作為「婚房」大多數人都傾向選新房，但依目前房市來看，新房一般位置會比較偏遠，又比較昂貴，這時不妨衡量一下上班距離和離雙方父母住家的距離後再做決定。有的新人也會選擇二手房，買二手房一定要注意房屋的品質，尤其是建築物施工時的相關法規（依2001年以前舊法規完工的建築物，耐震性不佳）。不妨新房和二手房一起看看，有中意的再放在一起衡量比較。

（4）孩子的就學問題。新人買房多半會涉及到孩子就學問題，在條件許可的情況下，應儘量挑選教育資源較好的社區房子，不要讓孩子輸在起跑點上！

（5）停車位。新人如果買完房子資金還有剩餘，可以考慮購買汽車。但現在停車問題比較嚴重，買了車卻沒有停車位，會因為找停車位而過的很痛苦，所以會買車時一定要一併考量停車的問題，另外，由於電動車日趨普及，因此社區是否配置有電動車充電設備亦有必要納入考量。

（6）社區的住戶素質很重要。若所選的社區大部分的居住者和自己有相似的背景和生活狀態的話，平時溝通起來會比較自在，尤其是有了孩子以後，這點會更加重要；若選擇社區的鄰居年紀較大，孩子會比較沒有玩伴。

（7）買預售屋，還是成屋？預售屋較成屋風險大，建議購買品牌開發商的預售屋，因為品牌開發商一般出現延期交屋的情況，甚至不交屋的概率相對較低，而且縱若房子有瑕疵也會願意去改善和解決。

（8）交屋、驗屋應重視。在交付房屋時，購屋者一定要注意先驗收然後再接管，也要注意建商的信譽和專業能力。

●本文摘自時報出版之《小資族房地產交易勝經》。