何時買房賣房最好?專家教你掌握6大黃金定律與8大考量

圖/Unsplash
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文/胡偉良

六個最佳交易時機點

(1)利率總是會變的。買房首先要考慮的就是自己的支付能力以及資金的流動性,如果購房者未來有足夠的資金收入或者是資金流動比較順暢的話,要在銀行利息續升之前,果斷出手購買合適的房子。一定記得要在自己可以支付的能力範圍內,而不是盲目的跟風,如果超出了自己的實際支付能力,想想未來每天因為房貸壓力煩惱,那還能開心嗎?

(2)關注區域供應量。市場處於上升波段的時候,二手房的價格一定低於一手房。這是因為市場的供應者包括房產商及二手房賣家。在同一個區域內,房價會受到這兩者數量的影響。例如,一手房較多的情況下,房產商為了搶奪更多的客戶會競爭,價格會相對合理。此時,購買新房會比較有利。但是當一手房供應量不足的時候,為了應對市場的需求,很有可能出現部分賣家囤貨居奇,新屋的價格也就很容易上漲。

(3)市場低迷時,可將多餘房子賣出。對於一些「中枷」的投資者來說,即使是市場低迷時,賣房也是很划算的。因為房屋只要留在自己的手裡,就需要付出一定的代價,比如房屋稅、地價稅、銀行利息、維修費等。因此,如果不賣房的話,應該確保房屋的收益和增值能夠涵蓋這些成本。

因此,對於一些資金不充裕,但是要改善居住環境,靠賣一買一的方式來改善居住條件的人,可以降低心理預期的出售價格。因為不論時機好壞,房屋需要花費的成本是不會減少的,但是如果能夠及時地將多餘的房子賣出的話,便可以為下一步的投資換屋提供可能的資金,畢竟,雖然賣價較低,但同樣的買入新房的價格也同樣的比較便宜。

(4)閒置的空房請盡早出租。房子不管是租金低還是租金高,總是收益。畢竟房子空著就是最大的浪費,如果是為了出租的話,就更沒必要在裝修上鋪張浪費。

(5)換房通常不受淡旺市影響。在二手房市場中,很大一部分人買房是為了改善居住需求。目前,有很多換房族群處在觀望中,遲遲不敢出手。

如果你有換房需求的話,不必考慮太多淡旺季的因素。自住型的購房一般不會受到市場形勢影響,比如結婚的婚房、改善住房等。在相同的區域中,如果現在居住的房子比較老舊,而且有換房打算的話,在現在的市場下,將房子賣掉換成現金還可以獲得更多的機會。這樣的方式比較適合非投機的自住購房者。市場無論是賣方市場還是買方市場,只要是有換房打算的人,都將完成一個買賣身份的轉變。如果在賣房的時候讓了一些利益,那麼等到購房的時候還是一樣會有收益,因此,對個人而言,整體情況不會影響太大。

(6)二手房應珍惜每個交易機會。房產交易過程中,經常會出現買賣雙方因為價格而相互僵持的局面。一般來說,售房者在房產仲介處給出一個能夠接受的價格後,在實際的交易過程中,仲介會抬高這個價格出價。但是對於購房者來說,買房之前一定會全方面的瞭解房價,並且希望購買的價格可以接近自己的心理預期,這樣就很容易出現買賣雙方博弈的局面。

二手房出手的時候一定要考慮當下的行情,尤其在市場不被看好的時候,賣家一定要珍惜房子交易的機會,因為賣房子的比買房子的多,所以容易造成成交量萎縮的情況。所以,只要購房者的出價不是太離譜,就不應該將房子吊起來不賣。畢竟一旦錯過了這次機會,很可能再也遇不到更好的情況,最後造成更大的損失。

書名:《小資族房地產交易勝經》
作者:胡偉良
出版社:時報出版
出版日期:2023年1月31日

八大重要考量關鍵

俗話說「外行看熱鬧,內行看門道」,買房更是如此。新手買房往往擔心買房受騙或買不到稱心如意的房子,買房時手忙腳亂,今天看看這個覺得這個建案環境不好,明天看看那個格局不合理,可是環境好了格局也合理了,價格又太高買不起,所以買房總是不能得償宿願,那新手該怎麼買房才能合情合理呢?

(1)買房應量力而行,但可略帶壓力。現實生活中很多買房子的常因受限於經濟能力,會選擇小房作為一個過渡的權宜措施,通常也會選擇中長期貸款來買房。如果想一步到位買個超出自己支付能力的房子,經濟壓力會較大,生活質量也會下降。買房前要對自己的頭期款支付能力以及每月的還款能力進行評估,最好每月還款金額不要超過自己收入的4成(略帶壓力,但又不過度),存款中還要留出一部分繳納稅費、裝潢設備等費用,所以不一定大的就是好,適合的才是好的。

(2)考慮交通成本。除了資金承受能力,另一方面是居住後的交通成本。買房還是要考慮到日常居住,尤其是上下班的交通成本。即使同樣的購房款可以在稍微偏遠的地方買到面積相對大的房子,或者省下來的購房款可以買輛車,但是仍然要考慮到交通擁堵問題和油價、停車問題,花費太多時間在交通上對年輕族群並不合適。

(3)樓盤的選擇。新人買房時有時會比較糾結於要買新房還是二手房,作為「婚房」大多數人都傾向選新房,但依目前房市來看,新房一般位置會比較偏遠,又比較昂貴,這時不妨衡量一下上班距離和離雙方父母住家的距離後再做決定。有的新人也會選擇二手房,買二手房一定要注意房屋的品質,尤其是建築物施工時的相關法規(依2001年以前舊法規完工的建築物,耐震性不佳)。不妨新房和二手房一起看看,有中意的再放在一起衡量比較。

(4)孩子的就學問題。新人買房多半會涉及到孩子就學問題,在條件許可的情況下,應儘量挑選教育資源較好的社區房子,不要讓孩子輸在起跑點上!

(5)停車位。新人如果買完房子資金還有剩餘,可以考慮購買汽車。但現在停車問題比較嚴重,買了車卻沒有停車位,會因為找停車位而過的很痛苦,所以會買車時一定要一併考量停車的問題,另外,由於電動車日趨普及,因此社區是否配置有電動車充電設備亦有必要納入考量。

(6)社區的住戶素質很重要。若所選的社區大部分的居住者和自己有相似的背景和生活狀態的話,平時溝通起來會比較自在,尤其是有了孩子以後,這點會更加重要;若選擇社區的鄰居年紀較大,孩子會比較沒有玩伴。

(7)買預售屋,還是成屋?預售屋較成屋風險大,建議購買品牌開發商的預售屋,因為品牌開發商一般出現延期交屋的情況,甚至不交屋的概率相對較低,而且縱若房子有瑕疵也會願意去改善和解決。

(8)交屋、驗屋應重視。在交付房屋時,購屋者一定要注意先驗收然後再接管,也要注意建商的信譽和專業能力。

●本文摘自之《小資族房地產交易勝經》。


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