首購族必看！買房改選預售屋、新成屋、透天還是電梯大樓？

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文／阿宅地產顧問（蕭大立）

房屋類型解析，該選預售屋、新成屋、透天或電梯大樓？

在多數人的一生中，可能就買一兩次房，每個決定都會影響未來數十年的人生。而房屋種類其實相當多元，從預售屋、成屋、傳統透天厝到現代化的電梯大樓，不同類型的房屋都各有其優缺點，在買房前清楚區分它們的差異，就能更精準地選出適合自己的房子。

買房不只是買個居住空間，更是在投資未來。每種房產類型的特性不同，會影響你的生活品質。例如，預售屋可以客製化變更格局，但需要等待較久的交屋時間；中古屋可以立即入住，但可能需要花費一筆整修費用。而每種房型帶來的居住體驗也截然不同，透天厝擁有獨立的空間和庭院；大樓則需要和他人共用公設。那麼，要如何選擇適合自己的物件呢？讓我們先來了解不同的房屋種類吧。

依是否完工區分：預售屋及成屋

房屋分類方式有很多種，較常見的是以完工與否分為「預售屋」及「成屋」。兩種房產類型在資金規劃、格局彈性以及可進住的時間都不一樣。買預售屋可以在房子興建的過程中，參與客製化的變動，打造出符合自己需求的格局空間。買成屋則可以實地確認屋況，且有機會讓你用較低的價格買到房子。以下我將針對需要注意的重點來加以說明。

預售屋

預售屋是建商在建物未完工前，取得建築執照後即開始對外出售之房屋。直白來說，就是先銷售還沒蓋好的房子，你在購買時，只能看到建築圖面及樣品屋，而非可供實際居住的房屋。因此，我們可以把預售屋當作類似於期貨的概念，買賣的是未來的商品。

而買預售屋的主要優點是財務負擔較小。一開始的訂金、簽約金及開工款，僅需準備房屋總價的10%~15%；其後的工程款，約占總價的10%~15%，則是隨著工程進度而逐步支付。甚至有些建商會推出「工程期零付款」的方案，等到房屋結構完成、取得使用執照時再一次付清工程款。在購屋前期只需分期支付部分款項，等到房屋完工後再支付尾款，這些方式都可大幅減輕購屋者的付款壓力。

另一個優點，則是可以進行「客變」。在房子蓋好之前，就有機會依照自己的需求和喜好，調整房屋的格局、建材、配備等，如果能在房屋興建階段就完成主要變更，便可以減少拆除、重做的工程，省去交屋以後裝修的麻煩與費用。

然而，預售屋的缺點是有可能面臨完工產品與預期不符之風險，實際的房屋可能與當初銷售的建築圖面有些許差異。而建商的施工品質也可能不如預期，直到入住後才發現問題。更嚴重的是，預售屋由於尚未興建完成，存在許多變數，你的房屋不見得能如期完工，如果建商倒閉、捲款潛逃，還可能導致消費者血本無歸。

這幾年，買預售屋的人都大賺了一筆，但這純粹是因為房市處於持續上漲的牛市階段。假設現在新成屋每坪40萬，預售屋每坪50萬，因為房市持續上漲，只要先鎖定每坪50萬的預售屋價格買進，等到兩三年後交屋時，房價通常早已上漲到每坪60萬。這兩者之間的差價（10萬），就是提早購買預售屋，鎖定未來房價後的獲利。

但如果房市反轉，房市不再繼續上漲，3~5年後預售屋交屋時的房價，並未上漲到每坪60萬，而是每坪45萬，甚至下跌為不到40萬，就無法有相同的獲利，甚至有虧損的風險。因此，在購買預售屋時，也必須以購買期貨的概念，去思考未來房市可能的價格變動。

成屋

成屋是建築物興建完成，取得使用執照後才開始銷售之房屋。依是否曾使用過又可分為「新成屋」與「中古屋」。新成屋指的是建案已完工，且屋齡通常在2~3年內的房屋。也就是說，買到的是屋況全新、沒有人住過的房子；中古屋則是已經有其他人使用過的房子，通常已經歷過幾任屋主轉手交易。

成屋的優點是眼見為憑，由於新成屋及中古屋已興建完成，消費者可親自當場確認建築物興建品質，了解房屋的實際狀況，可以降低各種不確定性的風險。而缺點則是付款壓力較大，由於新成屋及中古屋無法像預售屋有分階段付款的財務優勢，因此，一開始就必須準備至少總價20%的自備款。對於首購族來說，可能會比較辛苦。

成屋的另一個缺點是由於結構與格局已經固定，如果想自由調整房間大小、衛浴位置，甚至將格局打通或變更隔間，讓空間更符合自己的生活習慣，都須付出較高的成本。而中古屋由於屋齡老舊，可能存在漏水、壁癌、水電管線老舊等問題，需要的整修費用可能更高。

就預售屋、新成屋及中古屋之價格排序來看，通常「預售屋價格最高」，這是因為預售屋是銷售未來的商品，考慮通貨膨脹等因素下，預售屋定價通常高於其他種類的房屋。而「中古屋價格最低」則是因為其屋齡最舊且有人住過，屋況比不上全新的房子，在折舊因素之考量下，價格自然最低。

若以上三種房屋的相對價格高低關係發生變動，可以幫助我們判斷房地產市場的走向。比方說，當預售屋價格低於新成屋，被稱為「房價倒掛」。假設臺北市中山區的預售屋平均成交單價為每坪130萬元，而新成屋平均成交單價為每坪140萬元。在這種情況下，即是發生房價倒掛的情況，應更小心謹慎進場。

Point 何謂房價倒掛？

代表房地產市場的景氣可能邁入衰退。若「預售屋」價格下跌，隱含建商不看好未來市場的跡象，故銷售時採保守定價以低價策略搶市。房價倒掛是房地產市場可能發生轉變的參考警訊。如果房市已經發生此情形，買房時需要多加觀望。

依產品類型區分：公寓、華廈大樓、透天住宅

除了以完工狀態分為預售屋及成屋之外，房屋也可依照產品類型區分為公寓、華廈大樓及透天住宅。每種房型帶來的居住體驗截然不同，它們各有其適合的族群。例如，年輕人可能偏好有保全管理、郵件代收服務的社區大樓；而有小孩的家庭，為了有更廣大的活動空間，可能更喜歡有庭院的透天厝。

公寓

公寓指的是5樓以下、沒有電梯的集合式住宅。通常沒有警衛管理，也未提供社區清潔及包裹代收服務。僅提供最基本的居住機能，沒有圖書間、健身房、游泳池等公共設施，因此公設比最低。土地為各戶持分共有，因建物樓層低，戶數較少，土地持分較華廈及大樓產品高，具備較高的都更可行性效益。

公寓的優點除了住戶較少、鄰里關係較單純、公設比低、實際使用坪數較大，通常也無需繳交管理費，使用成本較低。缺點則是沒有電梯，對於老人、行動不便者或搬運重物較為不便。由於沒有完善的社區管理，社區管理可能較為鬆散，而公寓的屋齡通常較高，屋況較為老舊，容易出現漏水、壁癌等問題，購買時需要考慮額外的維護及更新成本。

華厦大樓

華廈及大樓指的是有電梯的集合式住宅。樓層6至11樓的建築物，稱為華廈；12樓以上則稱為大樓。華廈及大樓有警衛和各項社區服務，生活較為便利。豪宅式的大樓甚至可能具備飯店式管理，提供五星級的物管服務。而華廈及大樓的土地為各戶持分共有，由於戶數多，土地持分較小，較不具備都更改建效益。

華廈及大樓的共同優點是有電梯，上下樓進出方便。華廈的優勢是公設比不高，管理費用相對較低；缺點是只具備基本公設，且因戶數較少，未來若面臨更換電梯等重大修繕時，每戶將分攤較高費用。大樓則具備公設豐富及管理完善之優點；缺點則是公設比及管理費相對較高，且因戶數多，管理委員會的運作可能較複雜。

透天住宅

透天住宅指的是「有天有地」的獨棟式住宅。從一樓到頂樓，整棟房屋均為自己所有，坪數較大的別墅型產品甚至可能擁有前後庭院，居住寧適性佳。透天住宅的土地為屋主百分之百單獨持有，且以獨立建照方式開發，可自行決定是否改建，擁有最高的土地開發效益。雖為獨棟住宅，但不符合前述標準者，只能被稱為「假透天」，兩者價格評估方式不同。

透天住宅的優點是不會受到鄰居生活習慣的影響，能享有高度隱私，通常也附有自己的車庫或停車位，停車方便。由於擁有獨立土地產權，對於未來的改建規劃自由度最高。缺點則是缺乏包裹代收等社區服務，較為不便，且價格通常較高，需要有足夠的經濟能力。而房屋修繕、庭院整理等維護成本，以及土地稅等持有成本也會較其他類型住宅為高。

挑選關鍵在於需求和預算

房屋種類需要根據自己的需求和預算而定。每種房屋都有其獨有的優劣勢，在購屋前，除了考慮價格、地段外，更重要的是了解房屋特性是否符合需求，才能找到最適合自己的家。建議你可以實際比較看看不同類型的房屋再做決定。

當然，在買房前，還必須考量你的財務狀況及生活方式。首先，財務狀況會限制你選擇的房屋類型，如果一開始自備款較為不足，可能只能選擇預售屋。其次，是自己想要的生活方式，如果你喜歡大樓的便利性，可能就不太適合一切都要自己來的透天厝或老公寓。記得先釐清自己真正想要的是什麼。

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