買房最大迷思:想「一次到位」該如何規劃你的住房需求?

圖/記者宋健生;聯合報系資料庫
圖/記者宋健生;聯合報系資料庫

文/邱愛莉

的最大迷思,想要「一次到位」

書名:《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》
作者:邱愛莉
出版社:幸福文化
出版日期:2024年5月15日

我買自住的房子,從「夢幻」走到「務實」

買第一間房不需要「一次到位」

我開始接觸房地產的契機,來自於家人投資失利,促使我認真存錢、學習。加上結婚之前和高中好朋友一起合租整層公寓,租金很低,沒有什麼負擔。結婚之後,又先住公婆家樓上的頂樓加蓋,沒有急迫的買房需求,所以,我一開始買房子,都是以收租為主。一直到我們決定要生小孩之後,因為工作和投資的收入比較有餘裕了,才開始選擇自住的房子。

這是我自住的第一間房子,在這裡住了5年。

雖然當時已經接觸房地產好幾年了,但是,遇到要買自住的房子,一開始還是有一些迷思。最大的迷思就是覺得要「一次到位」。

比如我覺得我應該會生兩個小孩(明明那時根本還沒懷孕),這個房子要住到小孩大學畢業,所以我是用要住20~30年來評估我們的需求的。

因為我和先生上班都是在捷運文湖線附近,也很看好南港的發展,所以,就在南港經貿園區買了一個坪數50幾坪的電梯大樓,加上車位,總價3000多萬。

搬進去3年後,小孩出生了,南港的機能越來越方便,房子也增值了,但是,大家猜猜看這個房子我們實際住了幾年?只有5年。5年後,因為考量小孩上學和生活圈的關係,決定搬到大安區了。

如果再來一次,我不會第一間房子就買這麼大的坪數,應該要以小換大,慢慢換,不用把資金放這麼多比例在自住的房子上。

▍建議首購族可以先買小坪數

建議首購族不要太低估自己可能換屋的頻率,我們這個年代跟爸爸媽媽那個世代不同。在爸爸媽媽的年代,因為房價便宜,公設比也不像現在那麼高,可以牙一咬,買使用坪數大一點的房子,住到小孩長大都沒問題!加上當時的貸款利率高,大家買了一間房子,努力還貸款,一住就是20、30年,住到最後,可能房貸早就還清了。

所以,在爸爸媽媽那個年代,很多人換屋的時候,都是已經退休的年紀,如果住的是公寓,因為爬樓梯太累,加上市中心公寓的行情好,乾脆把公寓賣掉,換買郊區的小坪數電梯大樓,還可以換一些現金在身上當成退休金。

然而,現在的房價跟我們爸爸媽媽那個年代,真的差異太大。加上公設比高,要一次買到大坪數真的不太容易。

而且現在的貸款利率低,反而租房子的租金越來越高,所以,與其努力想要存到夠多的錢、一次到位,不如先用租金回推你可以負擔的總價預算,再針對你工作和生活的區域,先買一間小房子,以後再換屋,不用給自己太多壓力!

▍買第二間自住房以務實為優先考量

有了第一次的經驗,第二次買自住的房子時,我就變得很務實了。

我們第一間自住的房子權狀雖然50幾坪,但扣掉公設,室內含陽台大約37坪。如果換新房要維持差不多的面積,買在我們想要的大安區台大校園附近,建物權狀應該也要買到55坪左右,以這邊屋齡15年內的大樓,一坪平均100萬,加車位差不多要買到5800萬。這個價格就算可以負擔,也會變成很多錢都放在自住的房子上,會壓縮到投資的配置。

我自住的第二間房子回歸務實考量:這間房子,我自己設計、自己發包,遊戲室還做了溜滑梯和盪鞦韆。兩年後就有建商來談改建了!

此外,研究房地產多年的我,很重視房子土地的價值,以前買在南港,是因為南港建設題材多,加上開車和捷運,我和先生上班都方便。這次要買大安區,房價已經很高,加上大安區本來建設機能就很到位,沒有什麼新的題材,反倒是很多建商一直很積極在談地主合建。

所以這一次,我們選擇買無電梯的公寓三樓(一般人住過電梯大樓很難回到無電梯公寓,謝謝我的先生,我們對於爬樓梯這件事沒什麼抗性,反倒可以讓孩子從小習慣爬樓梯運動。)

公寓沒什麼公設,建物權狀坪數38坪,室內坪數和以前的家差不多,總價跟買電梯大樓相比省了超過一半,我們可以維持配置大部分的資源在投資理財,不用全部壓在自住的房子身上。

▍遇到危老改建的機會

這間房子由我自己設計、發包,遊戲室還做了溜滑梯和盪鞦韆。結果這間房子只住了兩年。因為後來有建商來談改建,建商的品牌和口碑還不錯,加上鄰房是透天、產權單純,從整合到所有住戶簽名同意,只花了半年。建商申請危老重建計畫審閱通過,領到拆除執照和建照後,我們才搬到我們第3個家。

有同學很可愛,問我:「房子才剛裝潢好2年多就要改建,不會很可惜嗎?」

我說:「這不是快樂的煩惱嗎?」

一般人等改建要等10年、20年,我只等了2年,而且建商口碑也很正面。所以,人生很多時候是機緣,機會來的時候要把握住。我當時也幫忙溝通其他鄰居,過程中學到很多經驗,也對我現在其他房子談改建有幫助。

我自住的第三間房子。住了4年,在2024年買到新家,又即將搬家了。

▍結論:先滿足6年的需求就好了

反倒是經過這幾間自住的房子之後,我深深體會到「計畫趕不上變化」。先滿足現階段和未來6年的需求就好了,不用一次到位。為什麼是6年呢?

因為6年剛好是人生一個階段,加上房地合一針對自住優惠的部分規定6年,住滿6年換屋賣房子,如果有增值,扣掉稅費之後,最多可以有400萬的免稅額,超過400萬的部分也只要繳10%的房地合一稅就好,還有機會申請重購退稅。反倒是地點和價格很重要。

第一間房子有增值,未來換屋就會越換越輕鬆。所以,不妨就以6年為買屋需求的盤點和規劃吧!

●本文摘選自出版之《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》。👉 立即前往琅琅書店購買電子書,馬上開始閱讀!

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