我家的土地和房子可以都市更新嗎？法律人站在地主角度解說條文條款

都更合建不是一紙合約這麼簡單，從概念到條文，真正決定權益的是細節。宏道法律事務所主持律師蔡志揚根據最新都市更新與危老重建實務撰述，針對爭議熱點與常見陷阱進行補強與增修，讓地主在簽約前就看得懂契約、問得出重點、談得贏協商。

文／蔡志揚

【我家的土地和房子可以都市更新嗎？】

＃更新地區與更新單元

都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。而「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區；「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。

要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有兩種簡單的查詢方式，一是查閱自家土地登記謄本，如果在標示部的使用分區及使用地類別是「空白」沒有顯示資訊的，原則上有可能是都市計畫土地；或是上網至「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。但要注意，最終還是要以各縣市政府的主管機關（如臺北市都市發展局、新北市城鄉發展局）核發的土地使用分區證明為準。

至於我們家的土地是否位於「更新單元」範圍內？可以直接向各縣市政府的主管機關（如臺北市都市更新處、新北市都市更新處）查詢自家土地是否坐落在政府劃定的「更新地區」內，且同時已被直接指定為更新單元；若無，就得由民間，就是自行申請劃定更新地區或更新單元。

「更新地區」是由各縣市政府就都市發展狀況、居民意願等情況所劃定，稱之為「公劃」地區；而若自家的土地不在「公劃」地區範圍內，又想變成「更新地區」時，可以向各縣市政府主管機關提議申請劃定。而自家如果不在於更新地區中，只要該基地符合劃定更新單元的「規模」與「指標」，也可以申請自行劃定更新單元進行都更。規模是要檢討單元面積要超過一定的大小、臨路的狀況等；指標是要檢討單元內建築物的屋齡屋況、結構安全等。所以當建商或開發商來談都更時，他們應該已經做過評估分析，預計開發的基地是符合更新單元的申請資格。

【想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？】

＃實施者

都市更新條例中：「實施者：指依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。」

在民辦都更重建的情況下，實施者多以「都市更新事業機構」為主，且必須是「股份」有限公司，如果只是有限公司，則無法擔任都更重建的實施者。目前在實務上擔任重建實施者的有傳統建設公司、專營都更的建設公司、整合開發公司等，每家公司有各自的優缺點，必須依照需求或實施者的經歷，來挑選適合的實施者。

通常一個重建案的開始，可能是實施者自己公司內部先評估該區位的可行性之後，再邀請所有權人來開會說明並進行溝通整合，也可能是一些熱心的所有權人去找實施者進來協助。而一個都更重建案需要整合的所有權人數，少則十幾位，多則上百位，再加上涉及都更法令、建築法令、不動產估價、公部門審議協調，甚或是資金籌措、建築工程的管理、維修保固等，平民老百姓的我們，大多沒有這樣的專業，於是實施者便是來協助整合，並統籌所有的專業事務。而實施者的好壞，是決定一個案子成敗的關鍵，好的實施者除了必須能夠與所有權人有善意的溝通及回饋，也要具備足夠的專業處理及解決所有都更程序上的問題，如此一個都更重建案才能順利地執行完成。因此我們必須認知，天下沒有白吃的午餐，實施者不是慈善單位，他們必然會視案件的複雜程度，設定一個他們可以接受的風險與報酬標準。

如果左鄰右舍對於都更重建可以先凝聚共識，也認為自己有能力去處理相關事宜，不想要建商或開發商之類的公司來擔任實施者賺取報酬，或許可以嘗試自組都市更新會來擔任實施者，自己來做都更。不過自己組成更新會來運作並不容易，請務必做好功課與心理準備！

【參加都更一定要拆房重建嗎？】

＃都市更新的處理方式

都市更新的「處理方式」分為三種：

(1)重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

(2)整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。

(3)維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

當自家的房屋已破舊不堪且具有倒塌危險的疑慮時，可以選擇「重建」；若房屋只需經過外牆拉皮、補強修建、更新設施後就能繼續使用，可以選擇「整建」或「維護」。而且同一個更新單元中，允許同時以兩種以上處理方式辦理。

現況中，許多房子可能已是四、五十年以上的老房子，所以大部分的案子都是以「重建」的處理方式辦理都市更新。在商言商，老舊建物之所以會有實施者願意去整合開發，通常是因為老舊建物的土地具有剩餘且可以發揮的價值，例如具有高額容積的商業區土地；而已經蓋成大樓或容積用完的建築物，其土地或未來更新後的房價如果沒有超值的效益，被開發都更的機會相對降低。

無論是「重建」或「整建、維護」，前提都要有意願辦理或參與都市更新；如果不願意，請記得也要依法維護自己的權益──法律不保障睡著的人啊！

【都更過程有幾道程序？】

＃都市更新的流程

一般土地要開發建築，只要經過土地內的人同意即可；但如果想要擁有都市更新的權利，就是拿到進入都更大門的入場券，便必須經過都市更新流程的審核。

都市更新流程可以分成三個程序：

(1)事業概要：發起都市更新事業，擬製都更單元的範圍、建築計畫的草稿，說明都更事業的發展及可行性。（此程序曾經大法官解釋凍結，一○八年修法後提高同意門檻及強化審議程序，現在有提事業概要送審的案件已大幅減少）

(2)事業計畫：確認建築的配置及設計、獎勵容積、實施方式（重建、整建、維護）、財務計畫，保障各相關權利人的權益，並做為都更事業的執行依據。

(3)權利變換計畫：確認都更事業內土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或出資者等相關權利人間的權利價值分配。（如協議合建則無此程序）

●本文摘選自時報出版之《一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角（新版）》。