買成屋風險比預售屋小?留意4大重點避免掉入樣品屋陷阱

銀行房市貸款滿水位,買房民眾恐怕要有心理準備。圖/聯合報系資料照片
銀行房市貸款滿水位,買房民眾恐怕要有心理準備。圖/聯合報系資料照片

從選擇地點、篩選好屋、財務規畫、房貸試算、議價、裝潢、換屋,從零開始實現夢想,讓你當屋主不當屋奴,不管你是否有房或想買房,這是每個人必看必修的房產人生課!(編按)

●本文摘選自出版之《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》。👉 立即前往琅琅書店購買電子書,馬上開始閱讀!

書名:《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》
作者:邱愛莉
出版社:幸福文化
出版日期:2024年5月15日

文/邱愛莉

這些年,我不再買的原因

很多人在首購時,都喜歡看預售屋,但精打細算的我,卻選擇「眼見為憑」

在設定買房需求時,常常遇到很多人想要買「預售屋」。不諱言的,「預售屋」有很多優點:分期付款、可以選戶、可以客變格局、未來交屋是全新落成的新屋……然而,預售屋的缺點與風險也非常高。

其實,在House123剛成立時,我們曾經提供過「團購建案」的服務:在2012年~2014年,那幾年房市很熱,針對預售屋和新成屋,靠著「團購議價」的優勢,找到有興趣的買方一起來湊團。

「價格有沒有優惠呢?」

「有的。」

「是不是每個買方買的房子都增值呢?」

「不是。」

2016年市場買氣急轉直下,可是,幾年前預售的案子才陸續交屋。不管之前團購拿到的折扣有多少,在市場修正時,大家的價格都買高了。

這是為什麼,我之後對於市場的變化總是十分謹慎,對於「地點」和「價格」的判斷十分保守。

更何況,預售屋的「莊家」,永遠是「建商」。有太多不平等的合約條件,就算內政部有「定型化契約」的規範,建商還是能找到規避的方法,以「自行磋商條款」改成對建商有利的方式。

舉例來說:目前法規對於預售屋的交易安全保障仍然不足、建商在坪數找補條件動手腳、和買方自行磋商協議將交屋款從法定的總價百分之五,調為不符合比例的5萬至20萬元、或是交屋後格局、空間、外觀設計不符預期……更不用說工安事件頻傳,很多買方買了之後後悔也求助無門,而且大部分的預售屋賣的都是「未來價」。所以,你等上漲,建商也不是吃素的,乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去再賣給你。

加上原物料漲價和缺工,都是正在發生的現在進行式。所以,大部分預售屋的價格,通常比旁邊屋齡5年內的社區還要貴,有些預售屋合約乾脆把交屋期限延長到8~10年……這些都是為什麼就算房市後來恢復熱絡,我們也不推薦預售屋的原因。

有些人說:慎選建商品牌可以降低這些風險。

當然,避掉「一案建商」是必要的,然而,就算是口碑良好、知名的建商,也發生過交屋後地下室車位嚴重漏水的個案。與其把風險押寶在「運氣」,何不選擇可以「眼見為憑」、好好看屋的成屋呢?

預售屋因為還沒蓋好,可以參考的就是格局圖、模型和樣品屋。(圖/幸福文化《買房人生課》)

預售屋限定:進到,一定要提醒自己四個字!

美侖美奐的「裝潢表現」有陷阱

我每次演講時提到:「進到樣品屋,一定要提醒自己四個字!大家知道是哪四個字嗎?」

台下最常回答我:「都是假的!」

雖然大家回答的也沒錯(笑),不過,其實這四個字就是:「裝潢表現」!

為了增加賣相,很多樣品屋都有精緻的裝潢和布置,而且和實際交屋的尺寸相比,並不是「一比一」。

例如:你以為樣品屋的房間放了一個「雙人床」(150公分寬),其實他放的是「單人床加大」(120公分寬),上面放兩個枕頭。有些客廳的「家具配置圖」畫的是「三人座沙發」,其實是「雙人沙發」的寬度,但座位畫三格。一切都是建商和代銷用心營造的誤會一場!

看樣品屋不能被「裝潢表現」所迷惑

由於建商最後交屋時,只有樓地板、牆壁、衛浴和廚房,所以,重要的不是樣品屋的「裝潢風格」,而是下列這些重點:

「格局」:幾房、幾廳、幾衛浴、幾個陽台,而且千萬別忽略了棟距和採光條件。

「機能」:廚房標配是瓦斯爐還是IH爐?(表示用天然氣還是電?)衛浴標配是浴缸還是淋浴間?房間是否都可以放得下雙人床、衣櫃和書桌?(要注意現場家具是否為標準尺寸,還是有訂製縮小版?房間有沒有門?有時家具兜進去了,但門關不起來,所以,很多樣品屋的房間乾脆不做門)

「動線」:從玄關走到客廳和房間、從客廳和房間走到衛浴,從廚房走到餐桌、陽台,這些動線是否都方便?我看過「要經過衛浴,才能到晾衣服的工作陽台」或是「工作陽台就在客廳的採光面」(看樣品屋沒感覺,交屋後,你晾衣服時,客廳就沒有採光了……)這些都很可惜!

「收納空間如何創造」:如何規劃櫃體?樣品屋的隔間都是實牆,還是使用「雙面櫃」?注意到這些細節,除了評估格局是否符合你的需求,還可以學習如何優化這個空間。例如,如果你也想學樣品屋,用「雙面櫃」取代房間的「隔間牆」,那麼客變時,就可以取消那一道牆,省下之後還要拆除的成本。

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