買成屋風險比預售屋小？留意4大重點避免掉入樣品屋陷阱

從選擇地點、篩選好屋、財務規畫、房貸試算、議價、裝潢、換屋，從零開始實現買房夢想，讓你當屋主不當屋奴，不管你是否有房或想買房，這是每個人必看必修的房產人生課！（編按）

●本文摘選自幸福文化出版之《買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！》。👉 立即前往琅琅書店購買電子書，馬上開始閱讀！

文／邱愛莉

這些年，我不再買預售屋的原因

很多人在首購時，都喜歡看預售屋，但精打細算的我，卻選擇「眼見為憑」

在設定買房需求時，常常遇到很多人想要買「預售屋」。不諱言的，「預售屋」有很多優點：分期付款、可以選戶、可以客變格局、未來交屋是全新落成的新屋……然而，預售屋的缺點與風險也非常高。

其實，在House123剛成立時，我們曾經提供過「團購建案」的服務：在2012年～2014年，那幾年房市很熱，針對預售屋和新成屋，靠著「團購議價」的優勢，找到有興趣的買方一起來湊團。

「價格有沒有優惠呢？」

「有的。」

「是不是每個買方買的房子都增值呢？」

「不是。」

2016年市場買氣急轉直下，可是，幾年前預售的案子才陸續交屋。不管之前團購拿到的折扣有多少，在市場修正時，大家的價格都買高了。

這是為什麼，我之後對於市場的變化總是十分謹慎，對於「地點」和「價格」的判斷十分保守。

更何況，預售屋的「莊家」，永遠是「建商」。有太多不平等的合約條件，就算內政部有「定型化契約」的規範，建商還是能找到規避的方法，以「自行磋商條款」改成對建商有利的方式。

舉例來說：目前法規對於預售屋的交易安全保障仍然不足、建商在坪數找補條件動手腳、和買方自行磋商協議將交屋款從法定的總價百分之五，調為不符合比例的5萬至20萬元、或是交屋後格局、空間、外觀設計不符預期……更不用說工安事件頻傳，很多買方買了之後後悔也求助無門，而且大部分的預售屋賣的都是「未來價」。所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去再賣給你。

加上原物料漲價和缺工，都是正在發生的現在進行式。所以，大部分預售屋的價格，通常比旁邊屋齡5年內的社區還要貴，有些預售屋合約乾脆把交屋期限延長到8～10年……這些都是為什麼就算房市後來恢復熱絡，我們也不推薦預售屋的原因。

有些人說：慎選建商品牌可以降低這些風險。

當然，避掉「一案建商」是必要的，然而，就算是口碑良好、知名的建商，也發生過交屋後地下室車位嚴重漏水的個案。與其把風險押寶在「運氣」，何不選擇可以「眼見為憑」、好好看屋的成屋呢？

預售屋限定：進到樣品屋，一定要提醒自己四個字！

美侖美奐的「裝潢表現」有陷阱

我每次演講時提到：「進到樣品屋，一定要提醒自己四個字！大家知道是哪四個字嗎？」

台下最常回答我：「都是假的！」

雖然大家回答的也沒錯（笑），不過，其實這四個字就是：「裝潢表現」！

為了增加賣相，很多樣品屋都有精緻的裝潢和布置，而且和實際交屋的尺寸相比，並不是「一比一」。

例如：你以為樣品屋的房間放了一個「雙人床」（150公分寬），其實他放的是「單人床加大」（120公分寬），上面放兩個枕頭。有些客廳的「家具配置圖」畫的是「三人座沙發」，其實是「雙人沙發」的寬度，但座位畫三格。一切都是建商和代銷用心營造的誤會一場！

看樣品屋不能被「裝潢表現」所迷惑

由於建商最後交屋時，只有樓地板、牆壁、衛浴和廚房，所以，重要的不是樣品屋的「裝潢風格」，而是下列這些重點：

● 「格局」：幾房、幾廳、幾衛浴、幾個陽台，而且千萬別忽略了棟距和採光條件。

● 「機能」：廚房標配是瓦斯爐還是IH爐？（表示用天然氣還是電？）衛浴標配是浴缸還是淋浴間？房間是否都可以放得下雙人床、衣櫃和書桌？（要注意現場家具是否為標準尺寸，還是有訂製縮小版？房間有沒有門？有時家具兜進去了，但門關不起來，所以，很多樣品屋的房間乾脆不做門）

● 「動線」：從玄關走到客廳和房間、從客廳和房間走到衛浴，從廚房走到餐桌、陽台，這些動線是否都方便？我看過「要經過衛浴，才能到晾衣服的工作陽台」或是「工作陽台就在客廳的採光面」（看樣品屋沒感覺，交屋後，你晾衣服時，客廳就沒有採光了……）這些都很可惜！

● 「收納空間如何創造」：如何規劃櫃體？樣品屋的隔間都是實牆，還是使用「雙面櫃」？注意到這些細節，除了評估格局是否符合你的需求，還可以學習如何優化這個空間。例如，如果你也想學樣品屋，用「雙面櫃」取代房間的「隔間牆」，那麼客變時，就可以取消那一道牆，省下之後還要拆除的成本。

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