房子有死過人就是凶宅？法官想的可能不一樣

文／傅恪恩（房市神秘客）

市中心的熱鬧商圈附近，一間屋齡40年6.96坪，開價僅88萬元，標榜「最便宜淒美愛情事故屋」，投資報酬率甚至7％起跳，如果是你，敢買嗎？

台灣人忌諱凶宅，除了租屋時怕碰到特殊室友，更害怕在買房子的時候，一交屋入住，才收到鄰居異樣的打量眼神，和那句隱晦的暗示：「其實你在看屋的時候，我就想跟你說……」但是，到底什麼是「凶宅」，買屋時又該如何避開這個大地雷呢？什麼樣的房子叫作「凶宅」？

關於凶宅的定義，一般人可能直覺地想，「不就是房子有死過人？」稍微懂一點的人，可能再精準一點說出「非自然身故」這樣的字眼。但是，到底什麼樣的房子可以稱為凶宅，又或者更直白地說，什麼樣的房子，買了可以用「凶宅」的理由，要求解約或減少價金呢？

這裡用最常見的例子來說明：老林家是十樓華廈，有天三樓屋主的女友因為感情因素想不開，趁男友不注意，跑到樓頂縱身躍下，摔在了四樓的露台死亡。請問，誰家是凶宅？

A.整社區都是凶宅
B.十樓和四樓都是凶宅
C.四樓、三樓都是凶宅
D.四樓是凶宅

先公布答案，一般來說答案會是D。為什麼？

凶宅的認定，目前法院主要參考內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋的定義：賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，及在專有部分有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

也就是說，凶宅必須是：死者有求死意圖或陳屍於專有部分（包括主建物及附屬建物），但不包含公設。所以首先，不可能整個社區都是凶宅，因為這樣判定的話，可能全台灣要找「不是凶宅」的房子會比「凶宅」還難。再來，死者雖然從樓頂往下跳，但樓頂是公設，所以十樓並不會因為事情發生在自家頭頂而列為凶宅。至於四樓，沒什麼好說的，就是個倒楣的孩子，證據在現場，躲也躲不掉。

那三樓呢？雖然從心理層面上可能會造成一些衍生推理，例如亡者會不會想回家看看負心漢等，但那並不符合前文的判定準則，更無法提出明確的科學依據，所以並不列為凶宅。延伸舉例，如果死者是在家裡被砍，但一路從住處跑到電梯口死亡，那麼同樣地，家裡依舊不算凶宅。凶宅認定，法官才是最後準則不過，雖然邏輯如此，這裡還是必須說明，這些判斷準則都只是「一般來說」。實務上，由於案例各式各樣，而凶宅的減價或解約是從民法「物之瑕疵」的論述去主張，所以還是得看每個法官最後的主觀認定。沒走到法院、官司打到最後，很少人能拍胸脯保證結果會是如何。

你說，那可怎麼辦？

其實，基本通用準則還是有的。既然凶宅是一種物之瑕疵，賣方與買方簽訂房屋買賣契約時，就必須誠實告知買方，房屋是否發生過「非自然死亡」等情況。如果簽約時說「沒有」，但買方事後發現這間屋子確實有過非自然身故的情形，就能依照民法有關「物之瑕疵」的規定，向賣方要求解約或減少價金。那麼，有屋主想問了：「我只知道我這幾年住得好好的，誰知道這間房子以前是不是凶宅，這樣如果買方主張，也算我頭上嗎？」

只能說，台灣目前還是以「一日是凶宅，終生是凶宅」為主要判斷指標。除了砍掉重練，將房屋打掉重蓋，並不會因為中間過了幾手，而影響房子是凶宅的歸類。

實務上，台北市就有案例是買方買了好一陣子，幾年後發現屋子曾經是凶宅，而要求解約。雖然案發時間並不發生在上任屋主的持有期間，買方也在買下房子後租給好幾任租客，但最後判決結果是要求屋主返還5200萬元的價金，買方返還期間的800萬租金利益。記下來！一招教你降低買到凶宅的機會重點來了，到底要怎樣才不會買到凶宅？以我的觀察，最簡單的方法：挑品牌越大的房仲越好。

書名：《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》
作者：
出版社：
出版時間：2021年11月1日

因為品牌大的仲介公司，為了避免糾紛、維持品牌形象，對底下兜售的業務規範就會比較多。小公司走的可能是法律低標，當戶凶宅才必須告知；但大公司走的可能就是情感上的高標，只要有相關資訊，就會要求業務提供給買方知曉，自然也就保障了更多買方的權利。

另一個原因是，品牌大的房仲才有本錢建立完善的資料庫，作為資訊提供。畢竟要告訴你這裡有人發生過非自然身故，就算不隱瞞，前提也是房仲業者必須知道才行。但今天如果只光靠新聞、民間網站，根本是九牛一毛，畢竟一年三百六十五天，哪天不死人？有些大公司為了建立資料庫，擁有專門派人詢問鄰居調查的更新資訊機制；以及提供獎金，給新增公司凶宅資訊的第一個舉報者。

所以，如果你是個膽子超小，真的非常害怕買到凶宅，也完全不能接受周邊有相關案件發生過的人，那麼選房仲真的可以盡量挑品牌大一點的公司。當然問問管理員和鄰居是最基本的，至於問警察局通常不會說，除非你是法拍屋發函詢問。

相反地，如果你是個完全的無神論者，如同開頭租屋網的廣告，那麼凶宅也許真的是個撿便宜的好地方也說不定。畢竟有時候，窮比鬼更可怕呀！