租或買？單身中年買房大不易

文／毓航

多莉好久以來都是一個人，她工作認真，為人開朗和善，但不知為什麼，五十好幾了，就是單身一個人。

一個人沒什麼不好，我們這群單身族偶爾約出來吃吃喝喝聊聊近況，我們的共同目標，就是把自己照顧得身心健康，儘可能財富自由，不倚靠或麻煩別人。

2024年上半年新青安之亂成了社會經濟話題，舉凡哪一區的房價漲高好幾成？究竟該不該跟著買房抗通膨？少子化難道不會使房價下跌？沒想到9月中以後，央行下達第二房只能貸款5成的限貸令，加上銀行不動產貸款滿水位影響房貸申請，房市交易因此急凍。我們這群女人的聊天話題，就此從房市轉開。

不料，我在銀行忙著處理限貸之亂時，突然接到多莉的電話：「我該不該現在去買房？」

我先問：「妳不是有房子嗎？」雖然是朋友，我並不清楚她的實際財務狀態。

「我在台北一直是租房子，我爸媽留給我的房子在高雄。」原來以往她口中的房子是南部老家。她接著說：「前天，我的房東拒絕我隔壁套房的房客續約，原來她是租給快70歲的媽媽住的，房東不管她好說歹說會負責，硬是不同意。我，我有點怕我老了以後，會沒有地方住。」她聲音說著說著轉為低落。

「妳在台北工作也有好多年了，這樣每個月繳的2~3萬房租，累積起來都夠買房的頭期款了？！」我心想她這樣一直租房子，幫房東繳房貸不如繳自己的。

「不會啦，我都租很爛的房子，一個月才1萬2。」聽她這樣講，我瞬間感到有點心酸，多莉把自己打理得漂漂亮的，看起來光鮮活力十足，沒想到她在居住方面，竟然有點苛待自己。台北市月租1萬2的房子，我想不是雅房就是頂加套房。我鼓勵她：「現在又轉為買方市場，妳可以好好挑一下適合的房子，一個人，更要住的有品質。」

我從事金融業，自然知道單身族要買房，絕對不是件容易的事，尤其現在雙北房價太高，金流必須好好精算一下才行。

我試探的問：「妳高雄的房子，如果都不太用得到，就把它賣了，這樣妳就有頭期款，又可以申請新青安，利率和成數都是最優惠的。」我大概知道她的月薪，想她若沒有足夠的儲蓄，要在雙北買房，恐怕得處理掉高雄的不動產。

「可是，那房子是我爸媽住過的，我都不願意租人了，我，我捨不得賣。」她欲言又止，我突然想到，她父母過世好多年了，她一個人住在台北，高雄的老家是她的精神寄託。

我想到「繼承」排除在限貸令之外，至少符合首購的資格，可以貸款8成，「妳找個時間來，我幫妳先盤點一下資金狀況，算一算可以買怎麼樣的房子。」多莉的聲音轉為興奮：「我從來沒有想過我可以買房子耶，這是我人生的大事！」

多莉從事媒體廣告業，目前工作地點在南港一帶。談過之後，她的財務輪廓為：月薪實拿約5.5萬元，年終獎金拿來出國旅行，存款200萬元上下，沒有其他的證券或基金投資。她離退休還有10幾年。但退休後就無法揹房貸。

以她目前付的房租再往上加點，算2萬5千元，拿來付房貸的本息，以2.5%的利率、貸款期間30年來推算，她可以貸得的本金少於700萬。即使加上她現有的存款200萬，也只能買900萬以下的房子。但雙北，好一點的二房一廳中古大樓，目前也要至少1千萬；如果只想買900萬左右的，就得擴及桃園。我想說服她高雄的房子出租，以租金來彌補需支付的房貸本息差額。

「算了，我還是繼續租房子好了，我爸媽的東西我捨不得丟掉，我退休後回老家住就好。」她搖搖頭，不願意動到房子。

基於我是她的好友，還算說得上話，我認真地幫她分析買不買房的利弊。因為年齡和工作的關係，如果60歲以後才想要買房，先不論屆時房價變高或低，但是銀行無法貸款給老年人，除非有其它非工作的穩定收入可以佐參。而房貸本金不見得要付滿付清，按期本息平均攤還，利息部分視同房租，本金償還的部分等於是儲蓄。若到退休時，想回南部老家，或是換一個二線蛋白區居住，出售房屋後已繳的本金即會變現，成為下一屋的自備款，若後購的房子比較便宜，差額即是一筆額外的退休準備。

「你是鼓勵我買房？」她舉棋不定的問。

「我一向建議有自住需求最好不要租房子，房租只會愈來愈貴，老了租不到屋沒有安全感，而且通膨也會讓存款貶值。不動產只要地點好，需要用錢的時候可以增貸變現，本質上其實是動產。」

多莉聽進去了，「那我該買哪裡？公寓實用坪數比較大？」

「如果妳之後還有換屋或出售的可能性，現在買的房子地點和格局必須要好，增值的可能性要考慮。40年以上的老公寓屋況問題比較多，再住個10幾年，後續要賣，接手的人和貸款機會都變少，都更則是天邊的彩虹，可望不可及。」

後來，她看中汐止區汐科附近的二房中古大樓，一來離她工作的地方坐火車通勤很快，二來汐止有捷運話題的未來性，房價有撐。我提醒她買房的金流要審慎計算，不能入不敷出，也不能太犧牲生活品質。

上週她興奮地告訴我，她斡旋1000萬左右的房子，殺到900萬左右成交。「我開始想像我要怎麼小小地裝潢！」我聽到她的聲音充滿陽光燦爛，「我搬家後再找妳們來熱鬧一下！」

有自己的房子，獨身者會更有底氣，感覺不再漂泊。不過，買房大不易，要在財務預算下找到合適的房子，前提是有穩定的工作收入，以及擁有自備款財源。每月有固定房貸本息要付，也要犧牲娛樂聚餐等花費。儘管付房貸的壓力很大，但我的朋友或客戶在買房後，財務狀況多呈穩定向上，感覺在有土斯有財的鼓勵下，房貸族會因此生活更自律，工作更熱誠，進而改善財務狀況，積極迎向人生的挑戰。

註：財經狀況與國際政經情勢瞬息萬變，本文內容理財觀點為作者本人之經驗，並非絕對正確，請讀者自行斟酌參考。

●專欄「離婚心與事」：毓航，讀創故事駐站原創作家，著有《說時依舊》、《白晝之月》，是一位從事金融工作、經歷過離婚的單親中年女子。透過她的文字，將帶你一窺她日常的酸甜苦辣，以及你可能未曾想過的新世界。更多內容，敬請期待。