學校沒有教的物權法投資術

【成為法律人之前】

文／Jin

被告席上其中一個阿伯突然站了起來。他轉身面向法官，喊道：「是按怎一定愛分割啦？阮自細漢就蹛佇遮。啊若是分割，咱祖厝佮公媽是欲按怎？」
阿伯講到激動處，右手顫抖著，同時朝著自己的腰包摸去，吃力地想要拉開拉鍊。他好不容易掏出小手帕，接著就是往稀疏花白的額頭抹抹蹭蹭一陣。同時間，被告席上其他老人家也像音量鍵被慢慢旋開一樣，從悉悉簌簌變成敢於開口附和。

「嘿啊，凊彩一个外人就會當要求分割，法律是哪會按呢規定？」

「法官大人，你是毋是會使共阮鬥勸一下？」

「勸伊莫按呢堅持……。啊阮攏有誠意欲佮伊和解啦。」

原告才剛滿30歲，穿著黑色素T年仔褲就來開庭。面對自己年紀兩倍的阿伯阿姨、阿公阿嬤接連在庭上大小聲，沒有什麼動靜。他發現程序因為七嘴八舌而暫時停了下來，也就拿出手機放在桌上這邊按按、那邊滑滑。
法官請大家不要激動，坐下慢慢講就好。但阿伯忍不住了。他爆出一句粗口，指著原告大喊：「幹恁祖媽，真正是遇著海虼蚻。」

「少年吔，你敢知啥物是海虼蚻？就是你這款『法拍蟑螂』啦。」

法官聽到後立刻板起臉色，和阿伯說，有話好好仔講，莫佮人「人身攻擊」；無，別人是欲按怎佮恁和解？你若是閣一擺，就是刑事的問題喔。[註1]
不過原告並沒有被阿伯激怒。他只是放下手機抬起頭，冷冷地回道：「海蟑螂不是這樣用啦。」
然後又補了一句：「現在祖媽要去的人是你，不是我欸。」

此刻你可以想見阿伯的臉色有多難看，被告席上的其他阿姨們、阿公阿嬤們也是。
法官對原告做出了同樣的諭知，不要講一堆情緒性的五四三，不然一樣會有刑事責任。
原告的確不是老一輩指的那種「海蟑螂」[註2]。畢竟這案子裡，他才是法拍土地的買主。更精準來說，原告買的是土地的應有部分[註3]，買下來後，他和被告們成為同一塊土地的共有人。被告5、6位全部同一個姓，名字的第二個字也相同，所以不僅是同一家人，還是同一個輩分。一家人原本相安無事，可是現在出事了上法院，最新的土地登記謄本打開來，祖產上面多了一個不同姓的外人。
搞出這一齣的是被告一家子中某個兄弟姊妹，但那個出事的人，是唯一沒有成為被告也沒有在開庭現場的。因為那個人，就是土地應有部分被法拍的那一個。他已經不是這塊土地的共有人了。

而其實這不是單一個案，不敢說全臺灣，但至少整個西部法院的民事庭，一定都有這樣的案子──
某一家人共有著祖先留下的房子土地，上面有祖厝，祖厝裡面放著牌位，年輕一輩可能搬去大城市打拼，但老人家都還住在裡面。然後家裡某個人，可能是大哥二哥，也可能是小弟小妹，好一點的是在外面投資失利、周轉不靈，差一點的就是吸毒賭博、傾家蕩產，只好瞞著家人把自己分到的那一分祖產抵押出去。到最後真還不出錢，應有部分就拍賣抵償。

應有部分不比完整土地，買下來後沒辦法直接使用[註4]。為什麼這個案子裡的原告，一個30歲不到的年輕人，願意花幾十萬、幾百萬「加入」別人家務事的渾水？

因為，那就是他的工作。那些坐在原告席上，和我年紀差不多的男生，都不是一個人的，他們背後可能是建商、是房地產開發公司，也可能是民間融資機構。法拍蟑螂常常遊走於法律邊緣，但他們不一樣，他們此刻所做的完全合法。買下人家祖產的應有部分以後，就會來請求分割這塊祖產。單純起訴請求分割還是比較委婉的了，更激烈一點的，會指明要求分到祖厝、牌位所在的那個部分，不然就追加請求拆除祖厝。
民法第823條第1項規定，共有人得隨時請求分割共有物；第824條第2項規定，共有人不能協議分割方法時，法院得因任何共有人之請求而裁判分割。

所以請容我這麼說，原告真的不是「法拍蟑螂」。他們每一個都是「法拍屋投資高手」。

只是這個投資獲利方法比較意想不到而已。他們從來沒有真的想要別人家的祖厝或牌位，也沒有想要和別人一家子敦親睦鄰。他們是要藉由這樣的方法，逼迫一家老小出來談判，看看有沒有哪個長輩願意出面作主，用更高的價格，再買回他當時法拍買下的應有部分，達成和解也讓祖厝免於拆除的命運。

「投資」一定有風險，法拍買賣理論上也會有賺有賠。物極必反的情況下，最後也有可能全家上下都沒人願意買回，真的得由法院進行土地分割，也不確定會分到哪一塊。因此這些「投資高手」出手前，還會評估某一家的祖產所在地是不是有開發價值，才決定要不要加入成為共有人。
以臺南來說，打開卷宗，如果是這種案件，那通常土地就位在歸仁，或者新市、善化。前者是高鐵站，後者是有台積電的南科。
法官和我說，這種案子不用急著結案，有耐心多排幾次調解，兩邊都多勸勸，當事人之間自然會有最好的安排。

不過所謂「最好」指的從來不會是你情我願。
能夠你願意稍微同情，我心底因此少了點怨，那也就算是祖公祖媽保庇了。
我親眼看過的案例，原告用新臺幣120萬元買入，被告一家人最後妥協以200萬元當庭和解。被告一群人一臉疲憊又無奈，原告短短幾個月內獲利66%，可是也沒有太多表情。無波無瀾，顯然又是一個法海浮沉已久的投資達人。

回到這個案子裡。阿伯坐下以後，後面大學生打扮、年輕的晚輩從旁聽席伸長了手，上下輕撫著阿伯的背部。法官和阿伯說，伊雖然告恁，但伊嘛是出錢買這塊地啊；若是伊無出錢，啥人來還恁小弟佇外口欠的錢？欠幾百萬呢。啊這嘛是伊的頭路，加減愛予人趁一點仔錢矣乎？
法庭安靜了下來，法官於是又轉向原告說：你內心有沒有一個數字？不要跟行情差太多或太離譜，不然對方到時候有誠意卻談不成，那就還是要分割啊。分的話，真的對你比較有利嗎，買的人是你，你應該最清楚，不希望你們都情緒用事啦。
那兩造是不是都有意願再調解看看？

所有人都點了點頭。法官諭知本案候核辦，筆錄簽完名就可以回去了。一大群人接連站起離身後，有種在水下閉氣很久，終於暫時能夠換氣的感覺。
原告和被告們一定也是這樣的感受。法庭裡我們看到的都只是某個切片，出去後，彼此肯定各自另有盤算，另有一片天。水面下和水面上是不同的世界。

我想到我的物權法，在大學的時候，是一個韓國華僑教授教的。教授精通中文、韓文還有英文，是牛津大學的博士。年輕又帥，剛來臺大教書第1年，大家都說他就是真人版的《來自星星的你》。因為從小在韓國長大，所以教起臺灣的民法，難免陌生，但教授是非常認真的人，按部就班照著經典教科書的案例，一個一個畫圖講解。我敢肯定地說，自己在那個時候紮實打下了基礎。
可是經典教科書的意思也就是，不會有任何偏門或荒謬的案例。教授在我大學畢業那年就被新加坡挖角，幾年後又去了首爾大學。當初教會我共有物分割的他，一定也沒有想到，臺灣人能夠把看起來這麼單純，和日本、和德國長得都一樣的法條[註5]，玩得這麼異想天開，而且又淋漓盡致吧。

備註：

1.法院組織法第95條：違反審判長、受命法官、受託法官所發維持法庭秩序之命令，致妨害法院執行職務，經制止不聽者，處3月以下有期徒刑、拘役或新臺幣3萬元以下罰金。

2. 海蟑螂或法拍蟑螂通常是指「透過迂迴手法強占法拍屋而不願搬走，然後藉此來和買家（拍定人）談價碼的人」。最基本款的態樣比如：原屋主訂定假租約，在買家拍定後主張「買賣不破租賃」，堅持不願搬走，而向買家索取高額搬遷費。

3.應有部分就是大家常說的「土地或房屋持分」。

4.「應有部分」並不是房子或土地的「特定部分」，而是房子或土地所有權的「抽象比例」。因此，在共有房屋或共有土地的情況下，理論上會發生一個恐怖平衡，也就是所有共有人都不能夠任意使用他們所共有的房屋和或土地，否則就會是無權占有，也構成不當得利。除非經過多數決，特定人才能夠合法使用特定部分。

5.民法第824條修正理由第2點明確指出，本條文是參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等外國規定，修訂而成。

●專欄「成為法律人之前」：Jin，畢業於台大法律研究所，現為法律從業人員。曾出版散文《行星燦爛的時候》（九歌出版）。科系選擇往往一瞬，但總在懵懂間，你認為的「法律人」應該會是什麼模樣？

本系列專欄將帶你洞見法律工作者的前置養成，包含法律系學生各個面向、生活，同時也一一發現貼在法律人身上的職業標籤！