買房新手注意！看房有黃金時段，房產專家教你看懂業者套路

鳥籠時代來臨？一層10幾戶、25坪以下小宅比例創新高，手槍房、川字房、水火沖頭、暗廳無光又缺氧…

越流行，越是辛酸難住！【小宅≠爛房】中低預算怎麼選？

《黑心房產系列》、《買房勝經》超越42萬冊，房產大神Sway最新力作 教你挑一間自住好宅！（編按）

●本文摘選自寫樂文化出版之《自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符》。👉 前往琅琅書店購買電子書，立即閱讀！

文／Sway

看屋時間學問多

我曾提過一個口訣：「看屋時間，謹記3與8。」下午3點是西曬吸飽熱度的時間，晚上8點則容易聽到鄰居的聲響或碰到鄰居出入，但約房仲去看屋的時間未必能這麼剛好，其實就算是這兩個時段，業務們也都有「隱惡揚善」的小技巧，所以更要注意的是，不管是早、中、晚什麼時段來看屋，都要注意不同的盲點。

常有網友跟我說，他出一趟門就莫名其妙簽約了，等到清醒，才發現他連代書費都繳不起，簡直就是碰到金光黨。請不要相信一見鍾情，看一間房就以為是前世姻緣般非買不可，有七八成的人看屋不看方位，只聽房仲或代銷業務帶風向，但你不能只聽別人說，一切都要靠自己體會，請帶著指南針，或手機下載指南針APP再出發！

其次，一般人往往假日才有空，但假日去看屋，不管去預售、新成屋還是中古屋，都很容易被「熱銷感」給炒熱氣氛或呼攏，畢竟在建商的案場有各式招數，房仲帶看很容易使出「配餐法」來搞定你。如果看屋時間不多，至少要先看兩輪，先找一個假日收集資料，加上第一次看屋，經過篩選後，第二輪要仔細看屋，務必改挑平日，並在有體力、頭腦清醒的時候去。

避免全部都挑假日看屋還有一個因素：都會區周末的交通狀況跟平日周間不同，比如內湖的平日常塞到爆，但假日只要遠離好市多，路況就通暢很多，讓人容易誤判。所以假日看屋，只能當作初審。

如果你只想選擇新建案，就該認分的把整區的全部新案都盡可能看過，以免漏失了最適合你的房子。至於中古屋，得自己先上網篩選，把有興趣的社區通通了解過，務必要達到「只鎖定某幾個社區」的等級，才算完成第一輪「面試」，先做功課，可以避免踏進配餐法的陷阱。

老套但是有用：房仲配餐法的陷阱

①先帶你去看一間很爛的房子，地點差、採光差、景觀差，但開價爆炸貴，是你一定不會買的那種，用來當「負面對照組」。

②再帶你去看一間超漂亮又豪華的房子，地點超好、景觀超好，但同樣是天價，你買不起，就讓你看一個美夢，當作「正念對照組」。

③看了兩間，你有點累了，此時再接再厲帶你去看第三間，地點勉強、採光勉強、景觀勉強，好像還算及格，但可能是你的房仲自己簽下的（或甚至是他自己投資的房子），佣金會比較高，此時開價相對合理、總價還行，屋主可見面談，你就很容易心動買下這間─但房子到底好不好？有沒有買貴？得看你的做功課程度而定了，這就是一種銷售技巧。

幾點去看屋，有關係！

早上11:00看屋

朝西房如果早上看屋，就會錯過西曬威力最強的體驗時間；朝北房則是看似明亮，但實則可能是間廣寒宮，通常房仲安排11點去看屋，有隱惡揚善的技巧，對付那些不看方位的人特別有用。沒這麼嚴重？要特別注意那些口字型的社區、棟距接近一線天的大樓，你中午去看通常陽光燦爛，燦爛到浪漫滿屋，只不過一旦等光線變暗，多數時間都是採光不良、形同暗房、開窗會被看光，不但未來轉手賣相差，對家庭氣氛也有負面影響。

下午03:00看屋

西曬時間看屋，體感溫度是最直接最現實的狀態，但請小心房仲或業務好心幫你大開特開的冷氣。房仲會提前到場，很有可能一個小時前就先把冷氣開到最強，如果一路開也就罷了，有房仲的取巧做法是在你抵達前5到10分鐘關掉冷氣，等你3點準時來，他會說：「這房子採光好，又很難得不至於太熱，因為建商用料紮實，隔熱做得不錯，就算冷氣關掉還是不會太悶熱！」（畢竟冷氣才關掉沒多久啊！）然後此時「才」隨手拿起遙控器，走到哪裡就幫客戶開到哪裡。西曬會熱死人？但這時候你不會有感，只覺得溫度還行！

在北部的冬天，朝北房如果挑下午3點看屋，也是很容易被蒙蔽的時刻，因下午容易給你春暖花開的錯覺，但朝北房在冬天其實潮濕又暗淡，夏天則是相對沒那麼熱，季節不同，感受不同。那如果是朝北房，但西面也有日曬呢？那變成夏天不亮卻還是悶熱，冷氣電費少不了。

傍晚5:00～6:00看屋

假日的此時，中古社區華燈初上，陸續有人回家，可以看出社區住戶的大略輪廓，或是聽聽樓上吃頓晚餐會不會狂拉椅子。此時看屋也頗適合，尤其是夏天，還有些微天光，空中有沒有蚊子群聚亂舞也能看到，外牆磁磚也還可以看得清楚。但是冬天的傍晚就不同了，天色變暗，溫度降低，視線沒那麼好，另一方面卻能讓你感受此屋是否為廣寒宮，如果還有東北季風吹來，更是良劣立判。

晚上8:00看屋

天氣冷時，溫度比晚上6點還冷；悶熱時，卻不輸下午3點，如果是沒那麼舒適的房子，此時看屋可以看到一些端倪。還有，鄰居的各種聲響都在這時段達到高峰，有沒有人拉椅子？小朋友跑跳？或是隔壁戶的電視聲音大不大，此時都可以傾聽一下。我朋友住在冠德建設的捷運共構屋，後來賣屋多年以後，他才說：「我在家可以清楚聽到隔壁電視轉台的聲音，一換頻道我都知道，想要打個電話都不敢放開聲音講！」隔音好壞的程度，外人不會知道，後來還鬧上新聞，建商才說願意協助住戶改善！

這個時段鄰房比較有機會有人活動，也才會讓你發現：「哎呀，我看得到對面鄰居，只穿條鬆鬆的內褲走來走去！」然後又讓你發現，原來你在這房子裡，也變成被鄰居看光光的風景，要不要買，更容易清醒。

晚上11:00看屋

別懷疑，真的有不少仲介喜歡約屋主看屋一路看到晚上。通常是仲介已經幫你約一戶以上的看屋（請參考上述「配餐法」），或已經第二輪看屋了，他們有那麼一點把握，會約客戶最放鬆的時候，當你累了煩了，再把大家請到店頭爽坐軟沙發吹冷暖氣。此時頭腦不清醒，即使隱約感覺有點瑕疵，人都會變得不那麼挑剔，更何況，這時看起合約必然一目十行，房仲會很熱心的幫你把章都蓋好，再真誠用力的恭喜你。

不同的天氣，有關係！

晴天看屋：磁磚與體感溫度

看屋的人必須抱持一種警戒心：天氣好的時候，阿花都會變志玲，再差的屋況比如壁癌，都會因陽光的魔法而被淡化。但如果看的是全裝潢的房屋，反倒可以利用光線看地面和牆壁：

①外牆磚是否貼平：凹凸不平的磁磚可能沒幾年就會脫落。

②映在拋光石磚上的倒影：是否仍呈現一直線？檢查地板有沒有貼平整，還是地磚之間沒貼平而呈現「ㄣ狀」，這樣沒幾年就可能會膨脹隆起。

此外，室內溫度也是晴天看屋要多留點心的，尤其是東西曬房，南部還要多注意朝南房，務必確認在沒開冷氣的情況下，你覺得溫度與通風是否OK，或盤算電費會多很多還是多一點。畢竟在台灣大熱天的天數多於涼爽的天數。從大熱天走進一樓公設區，一直到進入屋內，都是體會此屋以後是否會熱死的好機會（但要小心前面講過的賣西曬房技巧)。

雨天看屋：風向、濕氣與水溝

不管是陰天還是雨天，都超適合看屋，沒有陽光遮羞，缺點特別容易被看見，比如下場雨房子就漏水，或是觀察風向，會不會讓雨很容易潑入室內，以及室內的濕氣狀態等等，缺點一暴露，你能更理性面對。更重要的是，下雨天時要檢查屋外的排水溝，如果看到黃泥水，或是水溝淤積、街道剛好積水，你得多搜尋一下附近的淹水歷史。

颱風過後看屋

最好是伴隨著豪大雨那種天氣，讓老天爺幫你驗屋跟看屋，此時房屋的屋頂及地下室，都是觀察是否漏水的最好時刻。而外牆是否漏水就要看天花板內側，如果客廳天花板沒有維修孔，有時得卸下燈具，把手機塞進去錄影來確認。不少新成屋才剛交屋就遭逢大雨來襲，結果通通現形。如過了保固期才遇到颱風？此時的漏水，很容易被建商用「天災無法擋」當藉口給呼攏。

●本文摘選自寫樂文化出版之《自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符》。👉 前往琅琅書店購買電子書，立即閱讀！