買房最大迷思：想「一次到位」該如何規劃你的住房需求？

文／邱愛莉

買房的最大迷思，想要「一次到位」

我買自住的房子，從「夢幻」走到「務實」

買第一間房不需要「一次到位」

我開始接觸房地產的契機，來自於家人投資失利，促使我認真存錢、學習理財。加上結婚之前和高中好朋友一起合租整層公寓，租金很低，沒有什麼負擔。結婚之後，又先住公婆家樓上的頂樓加蓋，沒有急迫的買房需求，所以，我一開始買房子，都是以收租為主。一直到我們決定要生小孩之後，因為工作和投資的收入比較有餘裕了，才開始選擇自住的房子。

這是我自住的第一間房子，在這裡住了5年。

雖然當時已經接觸房地產好幾年了，但是，遇到要買自住的房子，一開始還是有一些迷思。最大的迷思就是覺得要「一次到位」。

比如我覺得我應該會生兩個小孩（明明那時根本還沒懷孕），這個房子要住到小孩大學畢業，所以我是用要住20～30年來評估我們的需求的。

因為我和先生上班都是在捷運文湖線附近，也很看好南港的發展，所以，就在南港經貿園區買了一個坪數50幾坪的電梯大樓，加上車位，總價3000多萬。

搬進去3年後，小孩出生了，南港的機能越來越方便，房子也增值了，但是，大家猜猜看這個房子我們實際住了幾年？只有5年。5年後，因為考量小孩上學和生活圈的關係，決定搬到大安區了。

如果再來一次，我不會第一間房子就買這麼大的坪數，應該要以小換大，慢慢換，不用把資金放這麼多比例在自住的房子上。

▍建議首購族可以先買小坪數

建議首購族不要太低估自己可能換屋的頻率，我們這個年代跟爸爸媽媽那個世代不同。在爸爸媽媽的年代，因為房價便宜，公設比也不像現在那麼高，可以牙一咬，買使用坪數大一點的房子，住到小孩長大都沒問題！加上當時的貸款利率高，大家買了一間房子，努力還貸款，一住就是20、30年，住到最後，可能房貸早就還清了。

所以，在爸爸媽媽那個年代，很多人換屋的時候，都是已經退休的年紀，如果住的是公寓，因為爬樓梯太累，加上市中心公寓的行情好，乾脆把公寓賣掉，換買郊區的小坪數電梯大樓，還可以換一些現金在身上當成退休金。

然而，現在的房價跟我們爸爸媽媽那個年代，真的差異太大。加上公設比高，要一次買到大坪數真的不太容易。

而且現在的貸款利率低，反而租房子的租金越來越高，所以，與其努力想要存到夠多的錢、一次到位，不如先用租金回推你可以負擔的總價預算，再針對你工作和生活的區域，先買一間小房子，以後再換屋，不用給自己太多壓力！

▍買第二間自住房以務實為優先考量

有了第一次的經驗，第二次買自住的房子時，我就變得很務實了。

我們第一間自住的房子權狀雖然50幾坪，但扣掉公設，室內含陽台大約37坪。如果換新房要維持差不多的面積，買在我們想要的大安區台大校園附近，建物權狀應該也要買到55坪左右，以這邊屋齡15年內的大樓，一坪平均100萬，加車位差不多要買到5800萬。這個價格就算可以負擔，也會變成很多錢都放在自住的房子上，會壓縮到投資的配置。

我自住的第二間房子回歸務實考量：這間房子，我自己設計、自己發包，遊戲室還做了溜滑梯和盪鞦韆。兩年後就有建商來談改建了！

此外，研究房地產多年的我，很重視房子土地的價值，以前買在南港，是因為南港建設題材多，加上開車和捷運，我和先生上班都方便。這次要買大安區，房價已經很高，加上大安區本來建設機能就很到位，沒有什麼新的題材，反倒是很多建商一直很積極在談地主合建。

所以這一次，我們選擇買無電梯的公寓三樓（一般人住過電梯大樓很難回到無電梯公寓，謝謝我的先生，我們對於爬樓梯這件事沒什麼抗性，反倒可以讓孩子從小習慣爬樓梯運動。）

公寓沒什麼公設，建物權狀坪數38坪，室內坪數和以前的家差不多，總價跟買電梯大樓相比省了超過一半，我們可以維持配置大部分的資源在投資理財，不用全部壓在自住的房子身上。

▍遇到危老改建的機會

這間房子由我自己設計、發包，遊戲室還做了溜滑梯和盪鞦韆。結果這間房子只住了兩年。因為後來有建商來談改建，建商的品牌和口碑還不錯，加上鄰房是透天、產權單純，從整合到所有住戶簽名同意，只花了半年。建商申請危老重建計畫審閱通過，領到拆除執照和建照後，我們才搬到我們第3個家。

有同學很可愛，問我：「房子才剛裝潢好2年多就要改建，不會很可惜嗎？」

我說：「這不是快樂的煩惱嗎？」

一般人等改建要等10年、20年，我只等了2年，而且建商口碑也很正面。所以，人生很多時候是機緣，機會來的時候要把握住。我當時也幫忙溝通其他鄰居，過程中學到很多經驗，也對我現在其他房子談改建有幫助。

我自住的第三間房子。住了4年，在2024年買到新家，又即將搬家了。

▍結論：先滿足6年的需求就好了

反倒是經過這幾間自住的房子之後，我深深體會到「計畫趕不上變化」。先滿足現階段和未來6年的需求就好了，不用一次到位。為什麼是6年呢？

因為6年剛好是人生一個階段，加上房地合一針對自住優惠的部分規定6年，住滿6年換屋賣房子，如果有增值，扣掉稅費之後，最多可以有400萬的免稅額，超過400萬的部分也只要繳10%的房地合一稅就好，還有機會申請重購退稅。反倒是地點和價格很重要。

第一間房子有增值，未來換屋就會越換越輕鬆。所以，不妨就以6年為買屋需求的盤點和規劃吧！

●本文摘選自幸福文化出版之《買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！》。👉 立即前往琅琅書店購買電子書，馬上開始閱讀！