買房後想當包租公包租婆?六步驟讓你快速出租,躺著賺超有感!

聯合新聞網 布克文化
經典電影《功夫》裡的「包租婆」形象深植人心,只要學會投資,各位讀者朝包租婆包租公...

文∕賴志傑、施文彥

●網路:圖片一定要講究

現在是網路的時代,用手機就能上網找資料,目前有九成以上的租屋房客都在網路上研究資料,比對過後才聯絡房東,所以房東一定要搞懂如何利用網路來自我宣傳!

網路宣傳租屋的重點有三:

1定價:請比較附近的租屋行情,定出合理價格,切勿亂加價,沒有人會上鉤的!

2圖片:拍得清楚完整最好,如果還能製造美好氣氛,更加分!

3文字:精準傳達最重要,描述請貼近圖片氣氛,不要使用不實際的形容詞!

實際上該怎麼做到這三大重點呢?舉個例。

我們認識在租賃公司當資深業務的朋友阿文,他有一位住在新北市的阿姨,是年收入 200萬以上的保險 TopSales,前幾年的某個晚上,她傳了幾張圖片到阿文的 LINE上面,跟他說:「我要搬回原來的土城老家,想將現在住的北大特區兩房租給人,你可以幫我找房客嗎?」

「好,我可以上網幫你登租屋廣告,但是阿姨你必需要親自帶看,因為我住中壢不太方便。」阿文很快答應了阿姨的請託。

他看過阿姨傳來的三張照片後,發現了三個問題:

第一:張數太少,無法完整讓網友了解屋況。

第二:照片太暗,應該要白天照相,房子才會明亮,如果還不夠亮,就要修圖修到明亮。

第三:房子還有一些私人雜物,會讓房子看來不夠吸引人。

阿文請阿姨改善後,第二天早上,再次收到阿姨傳來新的照片。

「嗯,很好,照片不但清楚明亮,連社區環境也拍了。」阿文當下立刻上網登了租屋廣告,三天之內就有房客拿出訂金,想要簽約,但阿姨請教過阿文後,因為對方的工作不穩定,可能無法長期穩定的承租而婉拒。到了第七天,阿姨打電話給阿文,電話那頭的她,感覺非常開心,她很快就找到好房客,是一對新婚的夫妻,很單純,工作又穩定,看了房子之後當下就附了訂金,決定租了!

看到阿姨這麼高興,阿文也很替她開心,畢竟那間房子,阿姨買了五年,他一次也沒有去過,對於北大特區,更是一點兒都不熟,人在中壢的他卻可以靠著網路,就順利幫台北的阿姨把房子租出去!

阿文是怎麼作到的呢?他使用的技巧其實就是上述提到的三大重點:

1先上網查一下租屋行情,制定合理的租金。

2照片多拍幾張,最好15張以上,照得明亮能讓房子看來質感好;照得完整,可以讓網友覺得很有安全感,放心來看屋。

3用文字詳細描述屋況,例如設備環境。阿文還參考了建商的廣告文案,稍微改了一下字句,換上阿姨家的屋況描述,就成了很棒的文案!

三個重點之中,又以圖片最為重要!記得曾經聽過一位賣鞋達人在電視上分享成功經驗,他說:「我們賣的不是鞋子,而是圖片。」網路的租屋廣告也是一樣的道理,人都是視覺動物,看到美圖就會心動!就會打電話來看房子,所以請你一定要特別講究圖片這事!希望大家看完阿文怎麼幫阿姨出租房子的成功經驗,也可以學會怎麼自己刊登網路廣告,快速體驗網路的強大功能!

●租賃公司:重賞之下,房屋租得快

如果你是不住在當地的房東,想要找到租客,找當地的租屋公司或是當地的房屋仲介幫忙,都是可行的辦法,收費的標準通常是付一個月的租金當成他們的服務費。其實,賺一個月的租金和賺4%的房屋成交佣金,那真是天差地別,比如一個房子如果總價100萬元,未來可能收月租金5000元。如果是賺介紹租屋客的服務費,仲介只能拿5000元;可是賺賣房子的成交佣金,屋主要付仲介

成交總價的4%,也就是4萬元!

那為什麼一般的房屋仲介願意幫房東找租客?因為仲介希望未來有一天可以幫房東賣房子,希望你未來有一天想賣房子的時候會想到他,讓他來賺這筆佣金。

為了開發未來的潛力客戶,他們願意幫你作,但是缺點是效率沒有那麼好,因為開發租客畢竟不是一般仲介的工作專業,速度會比較慢。找當地的租賃公司、物業管理公司,他們才是真正擅長開發租客的人,效率會好很多!

很多房東雖然懂得找租賃公司,但抱著貪小便宜的心理,常跟承接案子的租賃公司業務說:「服務費可不可以給少一點?」貪小便宜是普遍的人性,如果真的能夠賺到便宜,倒也沒有不好。

只是,占租賃公司的業務的便宜,日後虧到的人會是房東!

租賃公司的業務就是靠服務費吃飯,當你少給他,就不能怪他會先幫其他房東做事。上述曾經提到的租賃公司資深業務阿文,就常常遇到屋主當著他的面明講,希望服務費少算一些,阿文雖然當場不好意思拒絕,也不好多解釋什麼,但這種要求就是等於逼他先幫別人服務。

「我們公司房子很多,以業務員角度,佣金高的當然會先介紹成功,如果一間套房月租金5000元,房東只肯給2500元的佣金,那一定會排到最後才租掉。」

阿文私下說得直接!事實上也有深諳此道的投資客,願意多給服務費來激勵租屋業務們更認真開發客戶!有一位北部知名的房產投資人王老師,他一開始就向仲介們表示,願意多給半個月的服務費。

王老師的房子其實都在中壢後火車站、健行科技大學附近,但是不管房客說要找中壢工業區,還是中原大學附近的房子,業務們總是不管三七二十一,都帶客人來看王老師的房子,客人問起距離問題,他們就說:「其實也沒有離得很遠啦,而且王老師的房子設備很齊全,住起來很方便。」

所以,請房東在占業務員便宜之前要三思,儘管你可能無法多給來激勵對方,但至少不要亂砍價,以業務員的角度來說,一定是佣金高的先做,而且早一天租掉,還可以多收一天房租!

還有些年紀比較大,或是心態比較保守的房東,請租賃公司的業務幫忙帶客看房,卻不願意給他們鑰匙,堅持要業務想看房子時再聯絡房東。不給鑰匙可能是為了提防業務,卻會讓他們很不好做事,影響出租的效率。因為現在很多房客都是一次收集十幾筆租屋資料,一打電話來,就會說:「我現在就想要看房子。」

如果第一時間沒有讓房客看到房子,他們會繼續看別的房子,業務再回撥電話,對方可能不記得你是誰了,或根本不接你電話。

業務不能即時帶客人看房子,是會錯失機會的。建議房東多打一副鑰匙給租屋業務,可以一次找三家租屋公司,請他們代為介紹,相信出租會又快又順利!

●大樓布告欄與管理員:紅包要給得大方

如果你的房子是在社區或大樓裡面,可以多利用大樓布告欄,而且很多人想租房子,都會直接問大樓管理員:「有沒有房子要出租?」管理員有很多租客的資訊,屋主不妨請管理員幫你引薦客人來看房。

當然,管理員幫你找房客,這是沒有薪水拿的,所以請屋主們要記得請他們幫忙前,先包個紅包給管理員,而且最好先打聽一下其他屋主包多少,可不能只包個500、1000元!

紅包太小包,最後成功率也會很低,一般給租屋仲介是一個月的租金,那麼管理員至少也要半個月以上,不能太低,他們心裡也是會有比較的,會想幫給錢多的人先做事!

●學校:學校認同就是免費的宣傳

一般大學生都想住離學校近一點的房子,家長們則是想讓學生住學校認證過的房子,如果你想要把房子租給學生,請盡量往這兩個大方向去做。

幾乎所有大學裡面都會有專門管理、輔導學生住宿的單位,比如學務處裡的「學生住宿組」,很多學生或學生家長要找房子時都會到學生住宿組裡面拿資料、問相關問題,所以房東們也可以透過學校管道,自我推薦,把房子的資料提供給學生住宿組,請他們協助,應該可以找到穩定、長期的學生客。

●市公所布告欄:便宜又有效果

大家一定有印象,全台灣的路邊,都有隸屬於市公所的布告欄,不要小看這個宣傳版位,其實效果很不錯,又非常便宜。以中壢地區來說,一張A4大小的版位,一星期只要收費20元,房東可以自行到市公所去申請張貼,你也可以一口氣申請五個版位,把相同的租屋廣告連貼五張,貼成一整個橫幅,更能引人注意!

雖然到處都有市公所的布告欄,但不是每個點都有相同的宣傳效果,有些人以為公園旁邊的布告欄,看起來比較不擠,覺得「沒有什麼人跟我競爭,應該比較容易被看到吧」!

書名:《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30...

但這想法是錯的,廣告不擠就代表經過的人少;如果沒有人潮,那麼廣告貼了也是白貼!建議大家還是要去夜市、鬧區附近張貼廣告,就算那裡的布告欄很擠,但貼在那裡,效果還是會比貼在空曠的版位好多了!

貼廣告的時候也有技巧,請盡量做到「差異化」!就像前面提過的網路宣傳邏輯,如果市價行情都差不多,那麼請把「圖片」拍得精緻又盡量完整呈現屋況;文案說明,請用心挑出幾個你想要宣傳的重點,用精準的文字,條列式註記在廣告上,這樣就能作到極大的差異化!

就算周圍的海報很擠,你的廣告還是有機會被注意到喔。此外,提醒一下,請不要亂貼廣告在電線杆上,這麼做一來不環保;二來效果也不好,因為紙會糊掉;其三,環保局人員還會依著上面的電話聯絡你,罰你錢!

●本文摘自布克文化出版之《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休》


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